如果回地州买房

来源：昆明楼市

导语：

上周，我们的文章《总价47w，这是入主昆明主城的最低门槛！》从返乡昆明置业的角度，结合昆明市场进行了置业的分析。

虽然总价47w看似不高，但对于很多打工一族，也确实是一个不低的门槛。特别是那些在昆明谋生活的群体。

昆明作为云南唯一的单核城市，有着全省瞩目的工作机会与人口吸附力，但是，当这个打拼的城市只能算是客居地的时候，我们是不是可以有另外一种返乡置业的思考呢？

回地州置业怎么样？

No.1迁徙

哪个地州的人在昆明最多？

1月17日，年春运正式开启，交通部门预计年春运全国发送旅客11.8亿人次，云南全省预计将发送旅客万人次，比年春节增加5.4%。

年春节的返乡大潮已经开始，在昆明的打工人，人口流动有何特点？

根据年春运百度迁徙数据，在昆明与地州的人口流动中，腊月二十八和正月初六这两天人口迁徙规模最大（建议今年返乡的小伙伴错峰出行）。

我们选取这两天人员流动数据作为样本（春运期间人口流动最集中的自然日，量也不小了），来大致了解春节返乡昆明与各地州之间人口的流动特点。

根据整理的数据，腊月二十八当天从昆明返乡的人群中，目的地为云南各地州的人群占到了84.34%，剩余15.66%目的地为省外。

△数据来源百度地图人口迁徙大数据/昆明楼市整理制图

虽然只是返乡人员最集中的自然日的数据，但基本可以定性，昆明的外来人口构成中，省外与地州人口的大致比例约为二八分（算上省外有小伙伴提前开溜的可能，这个比例可能更趋近于标准的二八定律）。

从昆明返乡的地州人员中，曲靖人最多，约占昆明返乡群体的三成，楚雄成为返乡人员第二大目的地，但规模仍不足曲靖一半。

昭通、大理、红河三地返乡人口规模接近，分列第三、四、五名；西双版纳、德宏、怒江、迪庆等地返乡的人口规模最少，不足昆明返乡人员总量的1%。

而从全国返乡各地州的情况看，楚雄、曲靖、玉溪、红河、大理等5州市，由昆明返乡的人最多，占比均超过四成，其中楚雄、曲靖两地的返乡人员中，10个人中大约有7个出发自昆明。

在大年初六的返程大军中，各地州入昆人群占比排名基本与节前返乡保持一致。

△数据来源百度地图人口迁徙大数据/昆明楼市整理制图

综合以上数据，大致可以看出，在昆明的打工人，来自曲靖、楚雄、玉溪、红河、大理、昭通等6个州市的人员占比最多。

对应到返乡置业这个话题，上述州市人员从昆明返乡置业的热度也可能更大。

No.2房价

云南地州买房更便宜？

如果在昆明工作的小伙伴，突然想回所在地州买房，会是什么原因？

可能，还是觉得昆明房价比较高。

来自昆明锐理的数据显示，年昆明住宅整体均价元/㎡。虽然整体上只比年降了31元/㎡，但主城外围项目价格下降明显，置业门槛也有所降低。

在昆明主城1w/㎡以下的楼盘中，年上半年仅有8个在售项目，截至今年1月上旬，昆明大约有22个项目有1w/㎡以下的房源在售。

而对应的工资水平，根据年新浪salarycalculator（薪资计算器）的数据，昆明年平均工资为元/月。

相比招聘网站发布的平均薪资数据，这份报告统计的薪资水平可能更贴近真实情况。

按照报告，月薪6K是一个分水岭，月薪6k以上的就业人员占比大约为22.7%，6K以下约占77.3%，基本还是一个二八分的格局。

从这个比例也可以看出，大部分在昆明的打工人，买房依然有压力。

既然如此，那么地州的房价是什么样的水平呢？

根据安居客新房房价数据，云南各地州州府所在地房价均价-元/㎡，折算均价约元/㎡。这样的价格，基本达到昆明主城均价的一半，与安宁均价基本持平。

这其中，丽江古城区和大理市两个典型旅游城市新房房价已经破万。

△昆明楼市整理制图

实际上云南地州房价受旅游资源影响溢价比较明显，除了丽江、大理外，如腾冲、景洪两个旅游资源优势明显的城市房价也排在全省各地州前列；玉溪市红塔区房价虽然也不低，但仍然比不上澄江市。

就从昆明返乡地州置业而言，如果在大理、丽江、保山、玉溪、版纳、普洱等地购房，成本会相对高一些。

在各地州中，怒江、楚雄、昭通、文山等地的置业门槛最低，均价在元/㎡以下。

当然，除了州（市）府所在地，返乡的选项还有县城。

根据安居客新房房价，小编粗略整理了云南部分县份在售新房价格情况，可以看出一些县份的房价也并不是白菜价（虽然一些县城房价看似不太合理，但并未做修改，以保持数据的完整性，仅供参考）。

△数据来源安居客/昆明楼市整理制表

值得一提的是，不少县城房价属于卖方市场，楼盘基本没有竞争对手，对房价拥有明显的定价权，甚至不少县城，在安居客上没有新房报价。

虽然不一定没有新楼盘在售，但也能反映出，一些县份在售的新房确实少，可能属于无房可买的境地。

No.3返乡

地州置业是什么趋势？

回地州置业，是一个艰难的选择。毕竟，从近来来看，回地州买房可能是置业的"逆行者”。

一项比较有力度的证据是，根据全国第七次人口普查数据，-年10年间，昆明增加了万人，但云南剩余15个地州中，仅有德宏、西双版纳、怒江三地人口正增长。

西双版纳州人口增加了17万，德宏州人口增加11万，怒江州人口增加了2万，丽江市人口保持不变，其余11个州市人口均为负增长。

在人口减少的州市中，楚雄州人口减少9.7%，减少26万，相当于一个县的人口数量；临沧、普洱、大理、昭通等州市人口减少均超10万。

这个减少量，除了自然出生率、死亡率等因素之外，人口迁徙是一个重要原因。

换句话说，跟在哪里买房不无关系。

根据克而瑞年昆明房地产市场研究报告，在昆明买房的客群中，外地人占比达76%，而来自云南各地州的购房者，占到了昆明买房客群的47%。

△图源克而瑞

这就相当于在年，售楼部每签约两组客户，几乎有一组就来自地州。如此看来，回地州买房，多少有点“逆行者”的意味。

但从另一方面看，这样的趋势，也说明一些地州人的收入，确实要比昆明的一部分打工人赚得多。

当然，对于在昆明打拼的群体来说，如果短期内不能在昆明购房，那回地州，或许又是一片新天地。

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